경매 상가 실데이터 샘플 결과지
2024타경447[2] 베타 전체 분석지
사건번호를 입력하면 주소지 기준 주변 매물을 자동 시세맵핑하고, 뉴스 출처와 PDF까지 제공합니다. 최근 실제 결과지(2024타경447[2]) 기준으로 저장한 공개 샘플입니다. 지도와 자동 시세맵핑은 동일한 결과지 구조로 보여줍니다.
44,000원베타 전체 분석지 샘플사건번호를 입력하면 주소지 기준 주변 매물을 자동 시세맵핑하고, 뉴스 출처와 PDF까지 제공합니다.
| 항목 | 내용 | 항목 | 내용 |
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| 사건번호 | 2024타경447[2] | 관할법원 · 담당계 | 서울동부지방법원 본원 경매5계 |
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 3층301호 (중곡동,평강오피스텔) | 건물명 · 호수 | 평강오피스텔 3층301호 |
| 물건유형 | 오피스텔(사무) | 경매구분 | 임의경매 |
| 감정평가액 | 158,000,000원 | 현재 최저매각가 | 126,400,000원 |
| 감정가 대비 | 80% | 입찰보증금 (10%) | 12,640,000원 |
| 다음 매각기일 | 2026-07-20 10:00 | 소유자 / 채무자 | 조OO / 조OO |
| 채권자 | 구OOOOOOOOO | 매각조건 | 1. 이서구가 2024.7.31. 유치권신고(토목공사설계,인허가비용등 131,352,947원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2. 2024.8.16. 신청채권자가 이서구의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함 3. 유치권자 이서구가 2025.01.16에 유치권취하(포기)서를 제출함 |
| 전용면적 | 26.6㎡ (8.05평) | 대지권면적 | 6.62㎡ (2.00평) |
| 배당요구종기 | 2024년 05월 07일 | 위험등급 | B등급 |
| 최적 입찰가 범위 | 주변 보증금·월세·공실 확인 후 산출 | 분석일 | 2026-06-29 |
본 샘플은 경매마당 공개 경매 상세 데이터 기반 최근 결과지 화면을 공개용으로 고정한 예시입니다. 실제 결제 후에는 입력한 사건번호 기준으로 원문 서류, 지도, 검증 비교매물, 수익률 검산이 다시 생성됩니다.
최저가126,400,000원감정가 대비 80%
공개 임대차30,000,000원 / 700,000원(월세×12) ÷ (최저가-보증금) = 8.7%
필요 순수익6% 632,000원 / 8% 842,667원관리비·공실 차감 후 기준
입찰가 판단공개 월세 700,000원 유지 전제의 총액 역산은 8% 기준 1.35억, 6% 기준 1.7억입니다. 관리비·공실 확인 전에는 현재 최저가 126,400,000원 초과 입찰은 보류가 맞습니다.126,400,000원 / 감정가 158,000,000원 / 할인율 80% 기준으로 가격 매력은 있으나, 순수익 검증 전입니다.
치명임차권·대항력 원문 확인조회 항목 확인 필요
치명실제 점유·명도 상태현장 확인 필요
중요관리비·미납관리비공개자료 없음
중요주변 임대료·공실7건 지도 표시. 같은 면적·층·용도 기준으로 실제 임대 가능 월세를 더 모아야 합니다.
중요출입구·엘리베이터·간판 노출로드뷰/지도, 관리사무소 미납관리비, 주변 중개소 임대료, 내부 구조와 출입구
한눈에 보기 (Executive Summary)
| 영역 | 요약 | 상태 |
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| 권리 | 말소기준일 2020-12-29. 근저당권설정을 중심으로 이후 권리 말소 여부를 확인합니다. | 중요 |
| 가격 | 감정가 158,000,000원, 최저가 126,400,000원. 감정가 대비 80%입니다. | 확정 |
| 물건구조 | 1. 이서구가 2024.7.31. 유치권신고(토목공사설계,인허가비용등 131,352,947원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2. 2024.8.16. 신청채권자가 이서구의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함 3. 유치권자 이서구가 2025.01.16에 유치권취하(포기)서를 제출함 | 주의 |
| 수익 | 문서상 확정 월세 정보는 없습니다. 최저가 기준 6% 순수익률에는 월 632,000원 이상 순수익이 필요합니다. | 검증 전 |
| 입지 | 위치·주변환경은 지도 및 현장 확인이 필요합니다. | 검증 전 |
| 상권 | 주변 보증금, 월세, 공실, 권리금은 손품/발품 데이터로 보강해야 합니다. | 검증 전 |
| 결론 | B등급. 가격보다 3층301호 임대수요, 출입구 구조, 관리비, 실제 임대료 확인이 우선입니다. | 보류 |
| 항목 | 내용 | 항목 | 내용 |
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| 사건번호 | 2024타경447[2] | 경매구분 | 임의경매 |
| 관할법원 | 서울동부지방법원 본원 | 담당계 | 경매5계 |
| 담당계 전화 | 02-2204-2114 | 물건상태 | 공고 |
| 물건용도 | 오피스텔(사무) | 채권자 | 구OOOOOOOOO |
| 접수일자 | 2024-02-14 | 경매개시일 | 2024-02-15 |
| 감정평가일 | 2024-03-05 | 배당요구종기 | 2024년 05월 07일 |
| 감정평가액 | 158,000,000원 | 입찰보증금 | 12,640,000원 |
| 말소기준권리 | 2020-12-29 근저당권설정 | 동일사건 물건 | 1번 공고 2026.07.20 / 2번 공고 2026.07.20 / 3번 공고 2026.07.20 / 4번 공고 2026.07.20 / 5번 매각 2026.06.01 / 6번 매각 2026.06.01 / 7번 매각 2026.06.01 / 8번 매각 2026.06.01 / 9번 매각 2026.06.01 |
2-1. 매각기일 이력
| 회차 | 매각기일 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 결과 |
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| 1차 | 2024-12-16 10:00 | 158,000,000원 | 100% | 유찰 |
| 2차 | 2026-06-01 10:00 | 158,000,000원 | 100% | 유찰 |
| 3차 | 2026-07-20 10:00 | 126,400,000원 | 80% | 진행 예정 |
| 항목 | 내용 | 항목 | 내용 |
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| 소재지 (지번) | 서울 광진구 중곡동 649-11 | 소재지 (도로명) | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 3층301호 (중곡동,평강오피스텔) |
| 건물명 | 평강오피스텔 | 물건용도 | 오피스텔(사무) |
| 구조 | 철근콘크리트구조 26.60㎡ | 층 | 3층301호 |
| 전유부분 면적 | 26.6㎡ (8.05평) | 대지권 면적 | 6.62㎡ (2.00평) |
| 대상 목록 | 3층301호 158,000,000원 | 현재 이용상태 | 원문 확인 필요 |
| 공부와 현황 차이 | 1. 이서구가 2024.7.31. 유치권신고(토목공사설계,인허가비용등 131,352,947원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2. 2024.8.16. 신청채권자가 이서구의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함 3. 유치권자 이서구가 2025.01.16에 유치권취하(포기)서를 제출함 | | |
3-1. 면적 교차검증
| 확인 항목 | 전용면적 | 대지권면적 | 일치 여부 |
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| 3층301호 | 26.6㎡ (8.05평) | 6.62㎡ (2.00평) | 공부 기준 |
핵심 판단이 물건의 권리분석은 2020-12-29 말소기준권리를 중심으로 보면 됩니다.구조·출입 리스크는 별도 확인 필요. 권리 타임라인과 임차인 현황은 API 조회값 기준으로 정리했습니다.
말소기준일2020-12-29이 날짜를 기준으로 말소와 인수 여부를 나누어 봅니다.
말소기준권리근저당권설정구OOOOOOOOO
인수 예상점유/임차 원문 확인 필요구조·출입 리스크는 별도 확인 필요
4-1. 말소기준권리
| 항목 | 내용 | 항목 | 내용 |
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| 말소기준권리 접수일자 | 2020-12-29 | 말소기준권리 종류 | 근저당권설정 |
| 말소기준권리자 | 구OOOOOOOOO | 채권최고액 | 3,556,800,000원 |
| 판단 설명 | 기준일 이후 근저당, 압류, 경매개시결정 등은 낙찰 후 말소 여부를 원문으로 교차 확인합니다. | | |
4-2. 말소기준일 기준 권리 타임라인
| 접수일자 | 등기목적 | 권리자 | 채권액 | 기준 판단 | 처리 |
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| 2020-12-29 | 소유자 | 조OOOOOOOO | - | 소유자 등기 | 참고 |
| 2020-12-29 | 근저당권설정 | 구OOOOOOOOO | 3,556,800,000원 | 말소기준권리 | 말소기준 |
| 2024-09-23 | 근저당권이전 | 주OOOOOOOOOO | - | 기준일 이후 | 말소 검토 |
| 2024-09-23 | 근질권 | 구OOOOOOOOO | 3,556,800,000원 | 기준일 이후 | 말소 검토 |
| 2024-09-23 | 질권 | 김OO | 1,100,000,000원 | 기준일 이후 | 말소 검토 |
| 2023-04-26 | 근저당권설정 | 김OO | 120,000,000원 | 기준일 이후 | 말소 검토 |
| 2024-09-11 | 근저당권이전 | 오OO | - | 기준일 이후 | 말소 검토 |
| 2023-11-02 | 가압류 | 윤OO | 250,000,000원 | 기준일 이후 | 말소 검토 |
| 2024-02-06 | 압류 | 광OOOOOOOOO | - | 기준일 이후 | 말소 검토 |
| 2024-02-15 | 임의경매개시결정 | 구OOOOOOOOO | - | 기준일 이후 | 말소 검토 |
| 2024-04-22 | 임차권설정 | 지OOOOOOOOO | 원문 금액 확인 필요 | 기준일 이후 | 말소 검토 |
| 2024-04-29 | 가압류 | 오OO | 300,000,000원 | 기준일 이후 | 말소 검토 |
| 2024-04-29 | 가압류 | 오OO | 200,000,000원 | 기준일 이후 | 말소 검토 |
| 2024-04-29 | 가압류 | 오OO | 100,000,000원 | 기준일 이후 | 말소 검토 |
4-3. 임차인 · 점유자 분석
| 항목 | 내용 | 항목 | 내용 |
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| 임차인/점유자 | 지티파트너스 주식회사 (301호) · 점포 임차인 · 보증금 30,000,000원 · 월세 700,000원 · 사업자/전입 2022-10-19 · 확정일자 2023-01-26 · 배당요구 2024.04.24. | 배당요구종기 | 2024년 05월 07일 |
| 현황조사 | 지티파트너스 주식회사:1. 배당요구금액은 24,950,000원임2. 상가건물임차권등기권자로 임차권등기일자는 2024.04.22.임 | | |
4-4. 특수 권리 검토
| 항목 | 판단 | 처리 |
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| 유치권 | 공개자료상 특이사항 없음 | 원문 확인 |
| 공부/현황 차이 | 1. 이서구가 2024.7.31. 유치권신고(토목공사설계,인허가비용등 131,352,947원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2. 2024.8.16. 신청채권자가 이서구의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함 3. 유치권자 이서구가 2025.01.16에 유치권취하(포기)서를 제출함 | 주의 |
| 법정지상권 | 집합건물 상가로 일반적 쟁점 낮음 | 확인 |
| 대항력 임차인 | 확인 필요 | 주의 |
4-5. 예상 배당 순서
| 순번 | 종류 | 채권자 | 권리금액 | 배당금액 | 미배당금액 | 낙찰자 인수 |
|---|
| 1 | 근저당권설정 | 구OOOOOOOOO | 3,556,800,000원 | 배당표 확정 전 | - | 원문 배당표 확인 |
| 2 | 근저당권이전 | 주OOOOOOOOOO | - | 배당표 확정 전 | - | 원문 배당표 확인 |
| 3 | 근질권 | 구OOOOOOOOO | 3,556,800,000원 | 배당표 확정 전 | - | 원문 배당표 확인 |
| 4 | 질권 | 김OO | 1,100,000,000원 | 배당표 확정 전 | - | 원문 배당표 확인 |
| 5 | 근저당권설정 | 김OO | 120,000,000원 | 배당표 확정 전 | - | 원문 배당표 확인 |
| 6 | 근저당권이전 | 오OO | - | 배당표 확정 전 | - | 원문 배당표 확인 |
| 7 | 가압류 | 윤OO | 250,000,000원 | 배당표 확정 전 | - | 원문 배당표 확인 |
| 8 | 압류 | 광OOOOOOOOO | - | 배당표 확정 전 | - | 원문 배당표 확인 |
| 9 | 임의경매개시결정 | 구OOOOOOOOO | - | 배당표 확정 전 | - | 원문 배당표 확인 |
| 10 | 임차권설정 | 지OOOOOOOOO | 원문 금액 확인 필요 | 배당표 확정 전 | - | 원문 배당표 확인 |
| 11 | 가압류 | 오OO | 300,000,000원 | 배당표 확정 전 | - | 원문 배당표 확인 |
| 12 | 가압류 | 오OO | 200,000,000원 | 배당표 확정 전 | - | 원문 배당표 확인 |
| 13 | 가압류 | 오OO | 100,000,000원 | 배당표 확정 전 | - | 원문 배당표 확인 |
4-6. 종합 위험등급
| 체크 항목 | 결과 | 판단 |
|---|
| 인수 권리금액 | 임차인 원문 확인 필요 | 주의 |
| 대항력 임차인 | 조회 항목 확인 필요 | 주의 |
| 구조/출입 | 1. 이서구가 2024.7.31. 유치권신고(토목공사설계,인허가비용등 131,352,947원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2. 2024.8.16. 신청채권자가 이서구의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함 3. 유치권자 이서구가 2025.01.16에 유치권취하(포기)서를 제출함 | 주의 |
| 미납관리비 | 조회 결과 없음 | 확인 |
| 명도 난이도 | 현장 확인 필요 | 보류 |
| 종합 위험등급 | B등급 | 권리보다 구조·임대수요 확인 비중이 큽니다. |
5-1. 건물 등기부 요약
| 항목 | 내용 | 항목 | 내용 |
|---|
| 말소기준일 | 2020-12-29 | 등기 열람일 | 2024-11-28 |
| 채권 총 건수 | 4 | 채권 총액 | 4,026,800,000원 |
| 청구금액 | 1,770,733,360원 | 주요 후순위 권리 | 근저당권이전, 근질권, 질권, 근저당권설정, 근저당권이전, 가압류, 압류, 임의경매개시결정, 임차권설정, 가압류, 가압류, 가압류 |
5-2. 건축물대장 분석
| 항목 | 내용 | 항목 | 내용 |
|---|
| 소재지 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 3층301호 (중곡동,평강오피스텔) | 사용승인일 | 미확인 |
| 건물 연식 | 미확인 | 구조 | 철근콘크리트구조 26.60㎡ |
| 주용도 | 오피스텔(사무) | 지상/지하층수 | |
| 승강기수 | 미확인 | 연면적 | |
| 건축면적 | | 건폐율 | |
| 용적률 | | 설비 | 공개자료 확인 필요 |
| 공공건축물대장 주소 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9 (중곡동) | 공공건축물대장 사용승인일 | 2020-12-16 |
| 공공건축물대장 주용도 | 업무시설 / 업무시설(오피스텔-37호),근린생활시설(8호) | 공공건축물대장 구조 | 철근콘크리트구조 |
| 공공건축물대장 층수 | 지상 13층 / 지하 2층 | 공공건축물대장 승강기 | 1대 |
| 공공건축물대장 주차 | 23대 | 공공건축물대장 연면적 | 1,986.46㎡ (600.90평) |
| 공공건축물대장 건폐율/용적률 | 59.99% / 592.52% | | |
5-3. 감정평가서 목록
| 구분 | 소재지 | 면적/구조 | 감정가격 | 보존등기일 |
|---|
| 오피스텔(사무) | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 3층301호 (중곡동,평강오피스텔) | 26.6㎡ (8.05평) / 대지권 6.62㎡ (2.00평) | 158,000,000원 | |
6-1. 감정평가 요항표
감정평가 요항표 원문을 기준으로 위치, 교통, 이용상태, 공부상 차이를 요약합니다.
6-2. 문서 기준 건물 정보
| 평가항목 | 현황 | 상태 |
|---|
| 사용승인일 | 미확인 | 확인 필요 |
| 건물 연식 | 미확인 | 확인 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 26.60㎡ | 확인 |
| 접면 도로 | 원문 확인 필요 | 확인 필요 |
| 설비 | 원문 확인 필요 | 확인 필요 |
| 공공건축물대장 | 표제부 확인 | 연결 |
| 사용승인일 | 2020-12-16 | 확정 |
| 건물규모 | 지상 13층 / 지하 2층 | 확인 |
| 승강기 | 1대 | 확인 |
| 주차대수 | 23대 | 확인 |
6-3. 층수별 투자 판단 (근린상가 가이드 기준)
| 층수 | 투자 판단 | 이 물건 해당 |
|---|
| 1층 | 유동 노출 최우선. 본건은 해당 없음 | 비해당 |
| 2층 | 목적형 업종 가능. 본건은 해당 없음 | 비해당 |
| 3~4층 | 학원·병원·사무실 등 목적성 업종 위주로 수요 확인 | 해당 |
| 5층 이상/지하 | 공실 리스크가 커 보수 검토 | 비해당 |
8-0. 위치 지도
지도 로딩 중대상 물건과 반경 300m / 500m / 1km를 표시합니다.
8-1. 위치 정보
| 항목 | 내용 | 항목 | 내용 |
|---|
| 도로명주소 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 3층301호 (중곡동,평강오피스텔) | 지번주소 | 서울 광진구 중곡동 649-11 |
| 관할 법원 | 서울동부지방법원 본원 | 법원 주소 | 서울특별시 송파구 법원로 101 (문정동) |
| 입찰 시간/장소 | 2026-07-20 10:00 101호 입찰법정 | 좌표 (위도/경도) | 37.557941, 127.079198 |
| 법정동코드 | 11215 (서울특별시 광진구 중곡동) | | |
| 항목 | 내용 | 출처 | 상태 |
|---|
| 토지이용계획 | 원문 확인 필요 | 감정평가/공부 | 확인 필요 |
| 상권 성격 | 주변환경 확인 필요 | 감정평가서 | 검증 전 |
| 중곡역지구 지구단위계획 | 중곡동 168-2번지 일대 중곡역지구 지구단위계획구역 및 계획 결정(변경안), 화양변전소부지 특별계획구역 세부개발계획 결정(변경안)이 서울시 도시·건축공동위원회에서 수정가결된 것으로 확인됩니다. | 연합뉴스 2023-11-23 https://www.yna.co.kr/view/AKR20231122166700004 | 권역 이슈 |
| 의료특화 중심지 | 보도 기준 중곡역 일원은 제2종일반주거지역을 준주거지역까지 상향 가능한 특별계획가능구역으로, 종합의료복합단지 연계 의료산업·업무 특화기능 도입이 언급됩니다. | 이투데이 2023-11-23 https://www.etoday.co.kr/news/view/2305060 | 출처 확인 |
| 중곡동 공공주차장 | 중곡동 소아청소년진료소 부지 주차장 조성 보도가 있어 주변 주차 여건 변화 가능성은 확인 대상입니다. | 문화일보 2024-04-16 https://www.munhwa.com/news/view.html?no=2024041601039927163002 | 출처 확인 |
13-1. 자동 시세 맵핑
자동 시세 맵핑주소·위경도·출처가 확인된 비교 매물만 지도 위에 표시합니다.
검증 비교 7건지도 로딩 중서울특별시 광진구 능동로37길 9, 3층301호 (중곡동,평강오피스텔)
대상 물건3층301호 / 26.6㎡ (8.05평)좌표 확보 · 지도 핀 표시
가격 기준최저가 126,400,000원 / 감정가 158,000,000원경매 상세자료 · 표·검산 반영
임대차보증금 30,000,000원 / 월세 700,000원문서 확인값 · 수익률 검산 반영
검증 비교매물7건 지도 표시주소·좌표·출처·확인일 · 많을수록 우선 확보
반영 규칙동일 법정동, 같은 용도, 유사 전용면적, 층수, 엘리베이터, 관리비, 권리금 여부고정 정책 · 추정 표시 금지
| 산출 항목 | 자동 산출값 | 판단 |
|---|
| 대상면적 | 26.6㎡ (8.05평) | 전용면적 합산 기준 |
| 감정 평단 | 19,635,866원 | 전용면적 기준 |
| 최저 평단 | 15,708,693원 | 전용면적 기준 |
| 검증 비교매물 | 7건 지도 표시 | 주소·좌표·출처 확인 |
| 현재 할인율 | 80% | 감정가 대비 |
| 현재 임대차 | 보증금 30,000,000원 / 월세 700,000원 / 권리금 공개자료 없음 | 경매 공개자료 |
| 관리비/공실 | 관리비 공개자료 없음 / 공실 여부 현장 확인 | 손품/발품 필요 |
| 매매수익률 | (월세×12) ÷ (최저가-보증금) = 8.7% | 검산 |
| 보증금+연차임 비율 | (보증금+월세×12) ÷ 최저가 = 30.4% | 검산 |
| 필요 월 순수익 | 6% 632,000원 / 8% 842,667원 | 최저가 기준 |
| 입찰 검토구간 | 주변 임대료·공실·구조 리스크 확인 후 산정 | 보류 |
| 시세 산정 규칙 | 주소·위경도·출처가 확인된 비교 매물 → 층/엘리베이터/관리비/권리금 보정 → 매매수익률·수익환원 검산 | 적용 규칙 |
| 매매수익률 규칙 | (보증금 + 월세 × 12) ÷ (매입가 - 보증금) | 실제 임대료 확보 후 산정 |
| 수익환원 규칙 | NOI ÷ 환원이율. 공실·관리비·수선비를 차감한 순수익 기준 | 보수 산정 |
| 비교 필터 | 동일 법정동, 같은 용도, 유사 전용면적, 층수, 엘리베이터, 관리비, 권리금 여부 | 손품/발품 기준 |
| 지도 맵핑 | 대상 좌표 + 주소·위경도·출처가 검증된 비교 매물만 표시 | 지도 반영 |
| 지도 좌표 | 37.557941, 127.079198 | Naver Cloud Geocoding |
| 법정동코드 | 11215 | 카카오 좌표 변환 |
| 건축물대장 | 공공 표제부 확인 | 공공데이터포털 |
| 최저가 평단 | 15,708,693원 | 전용면적 기준 |
13-2. 임대 시세
| 항목 | 금액 | 상태 |
|---|
| 확인된 보증금 | 30,000,000원 | 경매 공개자료 |
| 확인된 월세 | 700,000원 | 경매 공개자료 |
| 권리금 | 공개자료 없음 | 주변 매물/중개소 확인 필요 |
| 관리비 | 공개자료 없음 | 관리사무소/매물 확인 필요 |
| 최저가 기준 6% 월 순수익 | 632,000원 | 관리비·공실 차감 후 기준 |
| 최저가 기준 8% 월 순수익 | 842,667원 | 보수적 요구수익 |
| 현황 이용상태 | 학원/사무실 사용 여부 확인 필요 | 확인 필요 |
| 입찰일 | 사건번호 | 물건 요약 | 감정가 | 낙찰가 | 낙찰가율 |
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| - | - | 인근 낙찰 통계 조회 결과 없음 | - | - | - |
14-1. 인근 진행 물건 현황
| 구분 | 사건번호 | 위치 | 용도 | 매각기일 | 감정가 | 최저가 | 진행 |
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| 1 | 2024타경447 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 2층203호 (중곡동,평강오피스텔) | 오피스텔(사무) | 2026.07.20 | 158,000,000원 | 물건별 확인 | 공고 |
| 2 | 2024타경447 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 3층301호 (중곡동,평강오피스텔) | 오피스텔(사무) | 2026.07.20 | 158,000,000원 | 126,400,000원 | 공고 |
| 3 | 2024타경447 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 3층302호 (중곡동,평강오피스텔) | 오피스텔(사무) | 2026.07.20 | 158,000,000원 | 물건별 확인 | 공고 |
| 4 | 2024타경447 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 3층303호 (중곡동,평강오피스텔) | 오피스텔(사무) | 2026.07.20 | 158,000,000원 | 물건별 확인 | 공고 |
| 5 | 2024타경447 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 7층702호 (중곡동,평강오피스텔) | 오피스텔(사무) | 2026.06.01 | 158,000,000원 | 물건별 확인 | 매각 |
| 6 | 2024타경447 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 8층801호 (중곡동,평강오피스텔) | 오피스텔(사무) | 2026.06.01 | 158,000,000원 | 물건별 확인 | 매각 |
| 7 | 2024타경447 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 8층802호 (중곡동,평강오피스텔) | 오피스텔(사무) | 2026.06.01 | 158,000,000원 | 물건별 확인 | 매각 |
| 8 | 2024타경447 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 8층803호 (중곡동,평강오피스텔) | 오피스텔(사무) | 2026.06.01 | 158,000,000원 | 물건별 확인 | 매각 |
| 9 | 2024타경447 | 서울특별시 광진구 능동로37길 9, 9층902호 (중곡동,평강오피스텔) | 오피스텔(사무) | 2026.06.01 | 158,000,000원 | 물건별 확인 | 매각 |
17-1. SWOT 분석
| 구분 | 긍정 요인 | 부정 요인 |
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| 물건 자체 | S: 감정가 대비 80% 최저가, 전용 26.6㎡ (8.05평) 규모 | W: 1. 이서구가 2024.7.31. 유치권신고(토목공사설계,인허가비용등 131,352,947원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2. 2024.8.16. 신청채권자가 이서구의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함 3. 유치권자 이서구가 2025.01.16에 유치권취하(포기)서를 제출함 |
| 외부 | O: 중곡동 상권 및 주거/업무 배후 검토 가능 | T: 상층부 공실, 학원/사무실 수요 약화, 관리비 및 원상복구 비용 |
17-2. 피해야 할 물건 체크
| 경고 항목 | 해당 여부 | 판단 |
|---|
| 지하층/5층 이상 | 아니오 | 3층301호 기준 상층부 리스크 별도 검토 |
| 테마상가 | 아니오 | 일반 근린생활시설 |
| 출입구 문제 | 예 | 중점 확인 |
| 권리금/임대료 미확인 | 예 | 손품/발품 필요 |
| 공실 가능성 | 확인 필요 | 중점 확인 |
17-3. 100점 체크리스트
| # | 평가항목 | 점수 (/10) | 근거 |
|---|
| 1 | 권리 안전성 | 7 | 말소기준일 2020-12-29, 등기 후순위 확인 필요 |
| 2 | 입지/접근성 | 검증 전 | 지도 확인 필요 |
| 3 | 시세 대비 가격 | 검증 전 | 주변 매매/임대 사례 필요 |
| 4 | 수익률 | 검증 전 | 6% 기준 월 순수익 632,000원 필요 |
| 5 | 건물 상태/층수 | 5 | 1. 이서구가 2024.7.31. 유치권신고(토목공사설계,인허가비용등 131,352,947원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2. 2024.8.16. 신청채권자가 이서구의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함 3. 유치권자 이서구가 2025.01.16에 유치권취하(포기)서를 제출함 |
| 6 | 명도/점유 | 검증 전 | 지티파트너스 주식회사:1. 배당요구금액은 24,950,000원임2. 상가건물임차권등기권자로 임차권등기일자는 2024.04.22.임 |
| 합계 | 총점 | 보류 | 임대료와 구조 확인 후 확정 |
17-4. 최종 투자 의견
| 항목 | 내용 | 항목 | 내용 |
|---|
| 판정 | 보류 - 실제 임대료, 공실, 출입구 구조 확인 후 입찰가 산정 | 조건부 입찰가 가이드 | 공개 월세 700,000원 유지 전제의 총액 역산은 8% 기준 135,000,000원, 6% 기준 170,000,000원입니다. 관리비·공실 확인 전에는 현재 최저가 126,400,000원 초과 입찰은 보류합니다. |
| 추천 활용 업종 | 학원, 사무실, 병원 부속, 목적형 방문 업종 중심 검토 | 핵심 근거 | 최저가 126,400,000원, 전용 26.6㎡ (8.05평), 감정가 대비 80% |
| 주의 근거 | 1. 이서구가 2024.7.31. 유치권신고(토목공사설계,인허가비용등 131,352,947원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
2. 2024.8.16. 신청채권자가 이서구의 유치권신고에 대한 유치권배제신청서를 제출함 3. 유치권자 이서구가 2025.01.16에 유치권취하(포기)서를 제출함 | 다음 확인 | 로드뷰/지도, 관리사무소 미납관리비, 주변 중개소 임대료, 내부 구조와 출입구 |